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Justizministerin äußert sich zu Geschäftsraummieten

23.3.2020 – Was bedeuten die angeordneten Betretungsverbote für Geschäftslokale für die Geschäftsraummiete? Justizministerin Alma Zadic vertritt den Standpunkt, dass in der gegebenen Situation je nach individuellem Fall und Grad der Einschränkung eine Mietzinsminderung möglich sei, bis hin zu einem gänzlichen Mietzinsentfall.

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Für viele Unternehmen heißt es nun, trotz geschlossener Geschäftsräumlichkeiten weiter durchzuhalten.

Gesundheitsminister Rudolf Anschober hat am Freitag eine Verordnung erlassen, mit der weiterhin weitreichende Betretungsverbote, unter anderem für die Versicherungsbranche, bis einschließlich 13. April 2020 verhängt werden. Details dazu im Artikel „Weiterhin Einschränkungen im Geschäftsbetrieb“.

Versicherungsunternehmen sind ebenso wie Versicherungsvermittler nicht vom Anwendungsbereich der Verordnung ausgenommen. Zu den Konsequenzen hatte bereits vor einigen Tagen der Fachverband der Versicherungsmakler Stellung genommen (VersicherungsJournal 17.3.2020).

Konsequenzen für die Miete?

Durch die Einschränkungen stellt sich die Frage, was dies für die Entrichtung des Mietzinses für die Geschäftsräumlichkeiten bedeutet. Die Wirtschaftskammer Österreich (WKÖ) geht darauf in den Corona-FAQ auf ihrer Website ein – ein Auszug ist im Kasten unten wiedergegeben.

Sars-CoV-2 und Geschäftsraummiete: Aus den FAQ der WKÖ

Ich betreibe mein Unternehmen in einem angemieteten Geschäftslokal. Aufgrund behördlicher Auflagen muss ich meinen Betrieb geschlossen halten. Darf ich den Mietzins angesichts dieser Beschränkung reduzieren?

Behördliche Einschränkungen aufgrund des Corona-Virus stellen einen „außerordentlichen Zufall“ dar, der dem „bedungenen Gebrauch“ der Bestandsache entgegenstehen kann.

Basierend auf den geltenden Regelungen (insb. §§ 1096, 1104, 1105 ABGB) kann im Falle der aktuellen Maßnahmen der Bundesregierung voraussichtlich eine Mietzinsminderung bzw. in Ausnahmefällen auch der gänzliche Mietzinsentfall für die Dauer der Beschränkung durchsetzbar sein.

Zu beachten ist, dass die gesetzlichen Regelungen nicht zwingend sind und vertraglich geändert werden können. Es ist daher in jedem Einzelfall zu überprüfen, ob und inwieweit hier im jeweiligen Bestandvertrag vom gesetzlichen Modell abgewichen wurde. Ferner bleibt abzuwarten, ob die unabhängigen Gerichte der obigen Rechtsauffassung folgen werden.

Thema im Nationalrat

Die Frage der Geschäftsraummiete kam auch in der Nationalratssitzung am Freitag zur Sprache. Neos-Vizeklubchef Nikolaus Scherak forderte, es müsse klargestellt werden, dass der Mietzins „so nicht zu bezahlen“ sei, „weil wir im Seuchenfall sind“. Scherak argumentierte in dem Zusammenhang mit § 1104 ABGB.

Auszüge aus dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch
(§§ 1096, 1104, 1105 ABGB)

§ 1096. (1) Vermieter und Verpächter sind verpflichtet, das Bestandstück auf eigene Kosten in brauchbarem Stande zu übergeben und zu erhalten und die Bestandinhaber in dem bedungenen Gebrauche oder Genusse nicht zu stören. Ist das Bestandstück bei der Übergabe derart mangelhaft oder wird es während der Bestandzeit ohne Schuld des Bestandnehmers derart mangelhaft, daß es zu dem bedungenen Gebrauche nicht taugt, so ist der Bestandnehmer für die Dauer und in dem Maße der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Zinses befreit. Auf diese Befreiung kann bei der Miete unbeweglicher Sachen im voraus nicht verzichtet werden.

(2) Der Pächter hat die gewöhnlichen Ausbesserungen der Wirtschaftsgebäude nur insoweit selbst zu tragen, als sie mit den Materialien des Gutes und den Diensten, die er nach der Beschaffenheit des Gutes zu fordern berechtigt ist, bestritten werden können.

§ 1104. Wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, als Feuer, Krieg oder Seuche, großer Überschwemmungen, Wetterschläge, oder wegen gänzlichen Mißwachses gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, so ist der Bestandgeber zur Wiederherstellung nicht verpflichtet, doch ist auch kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten.

§ 1105. Behält der Mieter trotz eines solchen Zufalls einen beschränkten Gebrauch des Mietstückes, so wird ihm auch ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses erlassen. Dem Pächter gebührt ein Erlaß an dem Pachtzinse, wenn durch außerordentliche Zufälle die Nutzungen des nur auf ein Jahr gepachteten Gutes um mehr als die Hälfte des gewöhnlichen Ertrages gefallen sind. Der Verpächter ist so viel zu erlassen schuldig, als durch diesen Abfall an dem Pachtzinse mangelt.

Der Standpunkt des Justizministeriums

Justizministerin Alma Zadic verwies in ihrer Antwort ebenfalls auf das ABGB: Aus Sicht des Ministeriums stehe – ohne der Rechtsprechung vorgreifen zu wollen – fest, „dass der Vermieter das Risiko dafür trägt, dass der Geschäftsraum wegen außerordentlicher Zufälle nicht gebraucht werden kann.“

Zadic weiter: „Dem Mieter einer Geschäftsräumlichkeit steht daher je nach dem Grad der Einschränkung eine Mietzinsminderung oder auch ein gänzlicher Mietzinsentfall zu. Das hängt natürlich von den Umständen des Einzelfalls und auch vom Vertrag ab.“

Das Justizministeriums hat auf seiner Website einen Bereich zu Covid-19 eingerichtet. Der Standpunkt zur Frage der Geschäftsraummiete ist dort nun unter „Häufige Fragen – Corona und Justiz“ zu finden, er ist auch im Kasten unten wiedergegeben.

Justizministerium zu Geschäftsraummieten

Wenn durch die Corona-Krise das Geschäftslokal nicht mehr verwendet werden kann, hat der Mieter die Möglichkeit die Miete zu reduzieren?

Das Bundesministerium für Justiz vertritt unvorgreiflich der unabhängigen Rechtsprechung die Rechtsansicht, dass das ABGB für den Fall, dass ein Geschäftsraummieter seine Geschäftsräumlichkeiten aufgrund der getroffenen Maßnahmen gegen das Coronavirus (COVID-19) nicht mehr nutzen kann, bereits Regelungen vorsieht.

Aus den §§ 1104 f ABGB und § 1096 ABGB kann abgeleitet werden, dass nach geltendem Recht der Vermieter das Risiko dafür trägt, dass der Geschäftsraum wegen außerordentlicher Zufälle nicht gebraucht werden kann.

Dem Mieter einer Geschäftsräumlichkeit kann daher – je nach Grad der Einschränkung – eine Mietszinsreduktion (bis zum gänzlichen Mietzinsentfall) zustehen. Dies gilt für alle Geschäftsraummieten, unabhängig davon, ob das MRG anwendbar ist. Freilich müssen jeweils die Umstände des Einzelfalls und der konkrete Vertrag berücksichtigt werden.

 
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