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Hausbrand: Trotz Unterversicherung Pflicht zum Wiederaufbau?

23.9.2020 – Ein Miethaus wurde durch ein Feuer zerstört, die Versicherungssumme reicht für einen Wiederaufbau nicht aus. Der Mieter wäre auch mit einer kleineren Wohnung einverstanden, der Vermieter steht auf dem Standpunkt, der Mietvertrag sei durch den Brand aufgelöst worden. Der OGH gab der Revision des Mieters Folge: Es bestehe eine Wiederherstellungspflicht des Eigentümers, notfalls auch in reduziertem Ausmaß. Der Mietvertrag wurde nicht aufgelöst.

Der Kläger besaß ein Wohnhaus, das aufgrund ungeklärter Ursachen völlig niederbrannte. Die Versicherungssumme, die er zum Teil bereits erhalten hat, reicht nicht für einen gleichwertigen Wiederaufbau, sehr wohl aber für einen mit reduzierter Wohnfläche.

Mit dem Beklagten bestand ein Mietvertrag für die Erdgeschoßwohnung dieses Hauses. Dieser behauptete, der Mietvertrag sei weiterhin aufrecht, und daraus erwachse ein Anspruch auf Wiederherstellung des Mietgegenstandes, wenn auch mit verkleinerter Fläche.

Vorinstanzen entscheiden unterschiedlich

Der Kläger lehnte den Anspruch ab, weil der Mietvertrag erloschen sei, und begehrte eine gerichtliche Feststellung dafür. Beim Erstgericht blieb er erfolglos: Nach § 7 Mietrechtsgesetz (MRG) habe der Vermieter die Pflicht, einen zufällig zerstörten Mietgegenstand mit einer allfälligen Versicherungssumme wiederherzustellen.

Da eine vollständige Wiederherstellung mit den Mitteln der Versicherungssumme nicht möglich sei, sei auf die Brauchbarkeit abzustellen. Für den Beklagten als Einzelperson würde aber auch eine von 136 auf 80 Quadratmeter reduzierte Wohnungsgröße noch dem beabsichtigten Gebrauch entsprechen.

Das Berufungsgericht dagegen gab dem Feststellungsbegehren statt. Die Wiederherstellung sei mit der vorhandenen Summe unmöglich, zur Errichtung eines anderen Hauses sei der Vermieter nicht verpflichtet. Der Beklagte habe nicht erklärt, dass er mit einem kleineren Objekt einverstanden wäre.

Wiederherstellung ja, aber wie

Das Berufungsgericht wollte die Revision nicht zulassen, der Oberste Gerichtshof erklärte sie aber als zulässig. Zur Frage, wie die Herstellungspflicht bei unzureichender Versicherungssumme für vollständige Herstellung zu handhaben sei, fehle gesicherte Rechtsprechung.

§ 7 MRG verpflichte den Vermieter tatsächlich zur Wiederherstellung eines zufällig untergegangenen Mietobjekts, insoweit als Leistungen aus einer bestehenden Versicherung ausreichen. § 1112 ABGB, wonach der Untergang des Mietobjekts den Mietvertrag auflöst, sei dann nicht anzuwenden.

Teilherstellung im Fall unzureichender Versicherungsleistung sei im MRG zwar vorgesehen, es gebe aber keine Aussage, wie diese konkret erfolgen soll. Es sei nicht einmal zu entnehmen, ob der Gesetzgeber an eine qualitative oder auch an eine quantitative, also flächenmäßige Reduktion gedacht habe.

Rechtsfrage offen

Historisch folge § 7 MRG dem § 10 Mietengesetz nach. Dieses normierte die Pflicht, die Versicherungsleistung zur Wiederherstellung des Hauses zu verwenden. Ob bei reduzierter Leistung die Herstellung eines kleineren Hauses infrage kommt, war auch hier nicht ausgeführt worden.

Auch die geltende Judikatur sei wenig hilfreich: Der einzige herausgearbeitete Grundsatz ziele auf die Brauchbarkeit ab: Sofern sich kein „tauglicher, beschränkter Gebrauch“ garantieren lässt, sei eine reduzierte Wiederherstellung des Hauses nicht angebracht.

Diese Ansicht sei auch in der Literatur befürwortend rezipiert worden. Mit der Frage des Umfangs der Wiederherstellungspflicht habe man sich aber auch dort kaum beschäftigt. Nur zwei Autoren hätten den Standpunkt vertreten, es sei die „funktionell und wirtschaftlich effektivste Lösung“ zu wählen.

Angelpunkt Mieterschutz

Der Oberste Gerichtshof führte aus, dass § 7 MRG den Zweck habe, den Mieter zu schützen. Die Herstellung eines dem Gebrauch nach möglichst ähnlichen Objekts durch eine Versicherungsleistung, die dieser mit den Betriebskosten mitträgt, sei hauptsächlich in seinem Interesse.

Das prinzipielle Interesse des Mieters bestehe aber auch darin, dass diese Mittel überhaupt zur Wiederherstellung verwendet werden, nicht nur darin, dass das neue Objekt dem alten ähnelt. Ob er sich dann für einen Fortbestand seines Mietvertrags entscheidet, sei dem Mieter zu überlassen.

Ist so eine Wahlmöglichkeit garantiert, werden auch die Interessen des Vermieters gewahrt, der keine hausfremden Mittel zur adäquaten Wiederherstellung des alten Objekts verwenden muss. Eine allfällige Unzumutbarkeit jeder Wiederherstellung sei im Einzelfall zu entscheiden.

Mietvertrag bleibt bestehen

Auf die Einzelheiten der gebotenen Wiederherstellung ging der OGH nicht ein, da sich das Klagebegehren nur auf den angeblich aufgelösten Mietvertrag bezog. Im Falle einer Wiederherstellung könne der Mietvertrag aber gemäß § 7 MRG weiterbestehen.

Der Beklagte hatte explizit ausgesprochen, mit einem reduzierten Mietobjekt einverstanden zu sein. Dass der Kläger nach Kündigung eines unzufriedenen Beklagten dann einen Mieter für ein weniger wirtschaftliches Objekt finden müsse, sei sein eigenes Risiko und darüber hinaus nur Spekulation.

Der Mietvertrag sei also nicht aufgelöst worden, es bestehe eine Wiederherstellungspflicht. Ist der Mieter mit der Herstellung eines verminderten Objekts zufrieden, könne der Mietvertrag bestehen bleiben. Der Revision wurde vom OGH Folge gegeben, das Urteil entsprechend abgeändert.

Die Entscheidung im Volltext

Die OGH-Entscheidung 1Ob64/20y vom 22. Juli 2020 ist im Rechtsinformationssystem des Bundes im vollen Wortlaut abrufbar.

 
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