Hausversicherungen: Wenn Mieter (nicht) zustimmen müssen

25.6.2019 – Eine nach Konsumentenschutzgesetz klagsberechtigte Organisation ging gegen ein Vertragsformblatt für Wohnungsmietverträge vor. In diesem war unter anderem eine vorweggenommene Zustimmung der Mieter zu Abschluss, Änderung oder Erneuerung bestimmter Versicherungsverträge vorgesehen. Für den OGH widerspricht das nicht dem Willen des Gesetzgebers; eine Zustimmung der Mieter zu jeder einzelnen, konkreten Disposition des Vermieters sei nicht nötig.

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Auf der Grundlage des Konsumentenschutzgesetzes kritisierte eine klagsberechtigte Organisation ein Vertragsformblatt für Wohnungsmietverträge, die der Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes unterliegen. Von der Beklagten, die das Formular empfohlen hat, wurde verlangt, die Empfehlung von vier Klauseln zu unterlassen.

Eine dieser Klauseln behandelt das Thema Hausversicherungen. Zusammengefasst lässt diese Klausel dem Mieter die Wahl, ob Hausversicherungen gegen Glasbruch und Sturmschäden abgeschlossen, erneuert oder geändert und deren Prämien zu den Betriebskosten gezählt werden dürfen.

Das kommt einer Einverständniserklärung gleich, die sich ergebenden Kosten zu übernehmen. Ohne Zustimmung der Mehrheit der Mieter seien solche Kosten aus der Mietzinsreserve zu bezahlen. Reicht diese nicht aus, könne ein behördliches Mietzinserhöhungsverfahren nötig werden, so der Vertragsentwurf.

Sowohl Erst- als auch Berufungsgericht wiesen das Klagebegehren aufbauend auf früheren Entscheidungen des Fachsenats ab. Die Klägerin legte Revision ein, die bisherigen höchstgerichtlichen Entscheidungen seien nicht überzeugend. Die Revision wurde zugelassen, der Oberste Gerichtshof sah sie als zulässig an.

Die Intention des Gesetzgebers – Revisionsbeantwortung

Das Mietsrechtgesetz erlaube die Zurechnung der fraglichen Prämien zu den Betriebskosten nur, wenn die Mehrheit der Mieter damit einverstanden ist. Die Weigerung bedeute das Risiko einer Mietzinserhöhung. Diesen Scheideweg müssen die Vertragsbedingungen laut OGH-Urteil offenlegen.

Eine noch zu dem bis 1981 gültigen Mietengesetz ergangene Entscheidung des OGH besagte, dass nicht die Zustimmung zu einem abgeschlossenen Vertrag nötig sei, sondern das Einverständnis der Mieter genüge, das Haus gegen bestimmte Risiken angemessen zu versichern.

Aus den Materialien zum nunmehrigen Mietrechtsgesetz gehe nicht hervor, dass der Gesetzgeber gewollt hätte, dass diese vorweggenommenen Einverständniserklärungen nun nicht mehr ausreichen sollten.

Geänderter Wortlaut im Mietrechtsgesetz

Die Klägerin interpretiere dagegen eine Änderung im Gesetzeswortlaut von (altem) Mietengesetz und (neuem) Mietrechtsgesetz so, dass sich die Zustimmung des Mieters nun auf einen konkreten Versicherungsvertrag beziehen müsse. Dem könne aber nicht gefolgt werden, so der OGH.

Im Mietengesetz hatte es geheißen, dass „mindestens zwei Drittel der Mieter (…) dem Abschluss jeder dieser Versicherungen zustimmen“ müssten. Die Formulierung im Mietrechtsgesetz lautet dagegen, dass (nunmehr nur noch) „die Mehrheit der Hauptmieter (…) dem Abschluß, der Erneuerung oder der Änderung des Versicherungsvertrages zustimmen“ müsse.

Die geänderte Formulierung beziehe sich darauf, dass nicht nur für den Abschluss, sondern auch bei der Erneuerung oder Änderung der betreffenden Verträge eine Zustimmung der Mieter vorliegen müsse.

Materielle Änderung durch Mietrechtsgesetz?

Die Revision bezog sich in ihrer Argumentation insbesondere auf die ursprüngliche Regierungsvorlage für das Mietrechtsgesetz und eine darin enthaltene Übergangsbestimmung. Diese deute „tatsächlich“ auf eine materielle Änderung der Regelung über die Zustimmung zur Versicherung hin, so der OGH nun.

In der Regierungsvorlage war auch eine verpflichtende Zustimmung zur Versicherung gegen Leitungswasserschäden vorgesehen gewesen. Allerdings habe der Gesetzgeber von diesem Vorhaben Abstand genommen, weshalb auch keine Übergangsbestimmung notwendig geworden war.

Aus dem Entfall dieser ursprünglich vorgesehenen Übergangsbestimmung lasse sich schließen, dass der Gesetzgeber „gerade nicht von einer materiellen Änderung ausgegangen ist“, so der OGH.

Fazit

Daraus ergebe sich, dass nicht zu jeder konkreten Erneuerung oder Änderung Zustimmung erforderlich sei, sondern nur, dass auch zum Zeitpunkt der Erneuerung bzw. Änderung wie zu jenem des Abschlusses eine Zustimmung der Mehrheit der Mietverträge vorliegen müsse.

Blankozustimmung sei dies keine, da der Gesetzestext eine „angemessene“ Versicherung fordere.

Die Revision war damit zu dieser ebenso wie zu den anderen angefochtenen Klauseln erfolglos.

Die Entscheidung im Volltext

Die OGH-Entscheidung 6Ob226/18f vom 25. April 2019 ist im Rechtsinformationssystem des Bundes im vollen Wortlaut abrufbar.

 
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