Installateur unterließ Prüfungen – Mitschuld der Hausverwaltung?

3.5.2021 – Über viele Jahre hat ein beauftragtes Installationsunternehmen die gesetzlich vorgeschriebenen Dichtheitsprüfungen in einem Eigentumswohnhaus nicht durchgeführt. Weil aber die Hausverwaltung nicht kontrolliert hat, ob diese stattfinden, stellte der Oberste Gerichtshof fest, dass sie ein Mitverschulden von 50 Prozent trifft.

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Die klagende Eigentümergemeinschaft besitzt eine Liegenschaft mit Eigentumswohnungen in Wien. Die Hausverwaltung beauftragte ab 1988 die beklagte Handelsgesellschaft, mit ihrem Installationsunternehmen sämtliche Installationsarbeiten dort zu übernehmen.

Dabei sollte alles erledigt werden, was vom Gesetz verlangt wird. Die Hausverwaltung ging davon aus, dass das unter anderem regelmäßige Dichtheitsprüfungen an den Wasserleitungen umfasst. Die Geschäftsbeziehung hinsichtlich Reparaturen endete 2007 mit dem Tod der damaligen Geschäftsführer der GmbH.

Regelmäßige Ablesungen der Wasserstände wurden weiter durchgeführt, Dichtheitsprüfungen nicht. Wären diese weiter durchgeführt worden, hätte die Hausverwaltung Dichtheitsbescheinigungen erhalten und das Entgelt für die GmbH wäre um ein Vielfaches höher gewesen.

Da also keine Dichtheitsprüfungen mehr durchgeführt wurden, fiel ein Schaden an einem Bleirohr zuerst nicht auf. Die Eigentümergemeinschaft wurde auf diesen erst aufmerksam, als die MA31 ihr eine ungewöhnlich hohe Wasserbezugsgebühr verrechnete.

Keine Prüfungen – rechtmäßig?

Nach einem erfolgreichen Antrag auf Aussetzung der Zahlung klagte die Eigentümergemeinschaft die GmbH. Sie begehrte die Erstattung sämtlicher durch den Rohrschaden bereits entstandener Kosten sowie die Feststellung der Haftung für zukünftige Kosten.

Sie argumentierte, der kostspielige Wassermehrverbrauch sei auf einen Rohrbruch zurückzuführen. Durch eine Dichtheitsprüfung, zu der die Beklagte verpflichtet gewesen wäre, hätte dieser Schaden frühzeitig erkannt werden können.

Die Beklagte wandte ein, der Auftrag zur Dichtheitsprüfung habe nicht bestanden. Dass überhaupt ein Primärschaden durch Mehrgebühren entstanden ist, stehe nicht fest. Die Hausverwaltung habe auch nie die Vorlage von Dichtheitsbescheinigungen gefordert, was sorgfaltswidrig sei.

Frage der Mitschuld und der Aktivlegitimation

Das Erstgericht gab Leistungs- und Feststellungsbegehren zur Hälfte statt. Der Auftrag von 1988 würde die Beklagte weiter verpflichten, Dichtheitsprüfungen durchzuführen. Die Hausverwaltung hätte aber bemerken müssen dass das nicht passiert, da sie keine Dichtheitsbescheinigungen bekam, was ein Mitverschulden von 50 Prozent begründe.

Das Berufungsgericht bestätigte die Entscheidung, wies aber die Berufung der Klägerin zurück, weil ihr die Aktivlegitimation fehle. Adressat des Gebührenbescheids sei nämlich der einzelne Wohnungseigentümer, nicht die Eigentümergemeinschaft. Zu dieser Frage ließ es aber die ordentliche Revision zu.

Darin führte die Klägerin aus, ihre Aktivlegitimation sei sehr wohl gegeben, weil die Klage vertragliche Schadenersatzansprüche betreffe. Der Vertrag bestehe zwischen der beklagten GmbH und der Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht den einzelnen Eigentümern.

Ziel: Mehr als in erster Instanz

Der Oberste Gerichtshof (OGH) befand die Revision als zulässig. Nur die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte das erstgerichtliche Urteil angefochten, das Berufungsgericht hatte der Berufung nicht Folge gegeben.

Um im Revisionsverfahren erfolgreich zu sein, müsse sich also herausstellen, dass der Klägerin mehr zustehe als in erster Instanz anerkannt.

Die Klägerin hatte sich in der Revision auf eine frühere Entscheidung des OGH bezogen, wonach einen Unfalllenker auch dann keine Mitschuld an einer fehlerhaften Behandlung durch einen Notarzt trifft, wenn er den Unfall selbst verursacht hat.

Hausverwaltung ist kein Notarzt

Der OGH betont dazu allerdings, dass ein Zusammenhang zwischen dem Mitverschulden und der Pflichtverletzung des Schädigers bestehen muss.

Mitverschulden an einem Schaden bedeute, gebotenes Verhalten zu missachten, das genau diesen Schaden verhindern oder mindern würde. Hat der Schädiger genau die Pflicht, diesen Schaden zu verhindern oder zu beseitigen, reiche bloße Sorglosigkeit des Geschädigten nicht für Mitverschulden.

Das gelte aber nur dann, wenn den Schädiger allein die Pflicht trifft, den Schaden zu verhindern oder zu beheben. Sei eine Mangelhaftigkeit auch für einen Laien offenkundig oder sei der Besteller sachkundig, würden die normalen Mitverschuldensregeln gelten.

Revision zurückgewiesen

Im vorliegenden Fall gehe es nicht um die Ordnungsmäßigkeit der Dichtheitsprüfung, sondern nur darum, ob sie überhaupt stattfindet. Eine dahingehende Überprüfung durch die Hausverwaltung hätte der Vermeidung des Schadens gedient.

Dass sich nach dem Ableben der Geschäftsführer die Geschäftsbeziehung zur GmbH verändert hatte, konnte der Hausverwaltung nicht verborgen geblieben sein, allein schon wegen den drastisch gesunkenen Kosten. Seit dem gleichen Jahr hatte sie auch keine Dichtheitsbescheinigungen mehr erhalten.

Dafür, dass die Dichtheitsprüfungen überhaupt stattfinden, sei die Hausverwaltung sehr wohl verantwortlich. Da sie als Gehilfin der Klägerin anzusehen sei, sei ihr Verhalten dieser zuzurechnen.

Der Frage der Aktivlegitimation komme nur mehr theoretische Bedeutung zu; dafür sei der OGH aber nicht zuständig. Damit sei die Revision als erfolglos zurückzuweisen. Es bleibt bei der Entscheidung des Erstgerichts.

Die Entscheidung im Volltext

Die OGH-Entscheidung 4Ob31/21v vom 15. März 2021 ist im Rechtsinformationssystem des Bundes im vollen Wortlaut abrufbar.

 
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