Nach Wasserschaden: Streit um Wertverlust eines Hauses

7.10.2025 – Die Menge Chlorids, das bei einem Wasseraustritt aus dem Pool in das Mauerwerk des Hauses eindrang, war sehr gering und lag unter den Grenzwerten. Bei einem neuerlichen Wasseraustritt könnte es aber zu einer Summierung der potenziell schädigenden Chemikalie kommen, so der Hauseigentümer, der Schadenersatz forderte. Der OGH wies die Revision als unzulässig zurück.

Bild: Tingey Injury Law Firm

Weil aus einem Pool Wasser ausgetreten war, kam es in einem Wohnhaus zu einem Schadenereignis. Bei dem Gebäude handelt es sich um eine Spezialimmobilie im Hochpreissegment, der Liegenschaftswert beträgt rund 6,75 Millionen Euro.

Aus dem Pool austretendes Wasser hat zu Feuchtigkeitsschäden an den Wänden des Hauses geführt, die mittels Austrocknung behoben wurden, wobei der Parkettboden angebohrt werden musste.

Darüber hinaus wurde das Mauerwerk dauerhaft mit Chlorid aus dem Pool kontaminiert. Dessen Konzentration ist zwar nicht so hoch, dass eine Korrosion der Stahlbewehrung droht und Sanierungsmaßnahmen erforderlich wären.

Allerdings kann auch nach der Reparatur des Pools nicht mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen werden, dass es neuerlich zu einem Wasseraustritt kommt, was dann zu einer Überschreitung der Grenzwerte führen könnte.

Hauseigentümer verlangt hohen Schadenersatz

In einer Klage forderte der Hauseigentümer Schadenersatz von einem Werkunternehmer, der den Schaden verantwortet. Insbesondere forderte er eine Abgeltung des „merkantilen Minderwerts“ in Höhe von fünf Prozent des Liegenschaftswerts, also 337.500 Euro.

Erst- und Berufungsgericht stellten die Verpflichtung des Werkunternehmers zum Schadenersatz fest und sprachen dem Hauseigentümer unter anderem 18.000 Euro als Wertminderung für den Parkettboden und 29.000 Euro als „merkantilen Minderwert“ für den Wasserschaden zu.

Der Hauseigentümer wandte sich daraufhin in einer außerordentlichen Revision an den Obersten Gerichtshof. Er argumentiert, dass es sich im Hochpreissegment um eine besonders sensible Käuferschicht handle, weshalb nicht von einem bloßen Bagatellschaden gesprochen werden kann.

Zum Begriff des merkantilen Minderwerts

In seiner rechtlichen Beurteilung geht der OGH einleitend auf den Begriff des merkantilen Minderwerts ein. Dabei handle es sich um den – nicht ganz geringfügigen – Schaden, der dem Geschädigten auch nach einer einwandfreien und vollständigen Reparatur einer beschädigten Sache verbleibt.

Dieser Schaden resultiere aus einer gefühlsmäßigen Abneigung möglicher Käufer gegen reparierte Sachen. Der merkantile Minderwert müsse ohne Rücksicht auf einen nachträglichen Verkauf objektiv festgesetzt werden und sei auch bei Liegenschaften ersatzfähig, so der OGH.

Die Behauptungs- und Beweispflicht für das Vorliegen und die Höhe eines merkantilen Minderwerts treffe grundsätzlich den Geschädigten. Im vorliegenden Fall stehe der Hauseigentümer auf dem Standpunkt, die Vorinstanzen hätten dabei zu Unrecht die Chloridkontamination außer Acht gelassen.

Nicht jeder Schaden führt zu merkantilem Minderwert

Sollte dem Kläger durch den Verbleib von Chlorid in den Mauern ein Schaden entstanden sein, weil die Gefahr einer Summierung dieser potenziell schädigenden Chemikalie besteht, bedeute das noch nicht zwingend einen merkantilen Minderwert, so der OGH.

Konkret gehe es um die Frage, ob die aus dem Wasserschaden resultierende Folge einer risikoerhöhenden Chloridbelastung zu einem eigenständigen und zusätzlich zur Durchfeuchtung des Mauerwerks ersatzfähigen, merkantilen Minderwert führte.

Das Berufungsgericht habe erklärt, dass die bestehende Chloridkontamination so gering sei, dass dadurch weder eine technische noch eine merkantile Wertminderung eingetreten sei. Dies stehe auch im Einklang mit den Ausführungen der Sachverständigen.

Revision unzulässig

Das Berufungsgericht sei „jedenfalls vertretbar“ davon ausgegangen, dass bei den vom Erstgericht getroffenen Feststellungen zu einer merkantilen Wertminderung in Höhe von 29.000 Euro auch die Chloridproblematik berücksichtigt wurde.

Auch entspreche dieses Ergebnis der Rechtsprechung, wonach nicht bei jedem, noch so geringen Schaden auch von einer merkantilen Wertminderung auszugehen sei.

Die außerordentliche Revision des Hauseigentümers wurde daher mangels erheblicher Rechtsfrage als unzulässig zurückgewiesen.

Die Entscheidung im Volltext

Die OGH-Entscheidung 4Ob13/25b vom 11. September 2025 ist im Rechtsinformationssystem des Bundes im vollen Wortlaut abrufbar.