Rechtsschutzstreit nach Fehlberatung durch Immobilienmakler

28.5.2026 – Der Rechtsstreit mit dem Immobilienmakler betreffe zwar dessen Dienstleistungen, die als bewegliche Sache zu verstehen sind, so der Oberste Gerichtshof. Damit sei die Wahrnehmung rechtlicher Interessen von der primären Risikobegrenzung der Rechtsschutz-Bedingungen erfasst. Weil es aber einen adäquaten Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaft gebe, greife der Risikoausschluss für den Verkauf von Gebäuden. Der Versicherer ist leistungsfrei.

: Bild: Tingey Injury Law Firm

B. hatte einen Immobilienmakler mit dem Verkauf eines Wohnhauses beauftragt. Dieser pries das Objekt als „Doppelhaushälfte“ an. Tatsächlich handelte es sich aber um ein Wohnhaus, das nur die Schallschutznormen für Wohnhäuser, nicht aber jene für Doppelhaushälften erfüllte.

Aufgrund der Tätigkeit des Maklers wurde das Haus im September 2020 verkauft. Die Käufer forderten in der Folge von B. mehr als 130.000 Euro, weil das Kaufobjekt zu Unrecht als Doppelhaushälfte angeboten worden war.

B. wollte nun wegen Fehlleistung in Bezug auf die Vermittlung des Kaufvertrags rechtlich gegen den Immobilienmakler vorgehen und forderte dafür von ihrem Rechtsschutzversicherer Deckung. Dieser lehnte eine Deckung jedoch ab.

B. reichte daraufhin Klage gegen den Versicherer ein.

Bedingungslage

B. hatte einen Rechtsschutzversicherungsvertrag abgeschlossen, vereinbart waren die Allgemeinen Bedingungen für die Rechtsschutz-Versicherung (ARB 2018).

Laut Artikel 7 dieser Bedingungen bestand kein Versicherungsschutz für die Wahrnehmung rechtlicher Interessen in ursächlichem Zusammenhang mit dem derivativen Erwerb oder der Veräußerung des Eigentumsrechts oder sonstiger dinglicher Rechte an Grundstücken, Gebäuden oder Wohnungen durch den Versicherungsnehmer

Nach Artikel 23 umfasste der Versicherungsschutz die Wahrnehmung rechtlicher Interessen aus schuldrechtlichen Verträgen des Versicherungsnehmers über bewegliche Sachen.

Argumente der Parteien

B. steht auf dem Standpunkt, dass der Vertrag mit dem Immobilienmakler nicht unwesentliche Dienstleistungselemente enthalte, die als „bewegliche Sache“ anzusehen sind, wie die Gestaltung und Veröffentlichung des Inserats, Bearbeitung von Kundenanfragen, die Organisation von Besichtigungen oder die Beratung von Interessenten.

Die Tätigkeit des Maklers und der abzuschließende Kaufvertrag müssten getrennt betrachtet werden, so B., die Wahrnehmung rechtlicher Interessen aus dem schuldrechtlichen Vertrag sei versichert.

Der Versicherer erklärt dagegen, dass aufgrund der primären Risikoabgrenzung des Artikels 23 ARB 2018 keine Deckung bestehe; außerdem sei der Ausschlussgrund des Artikels 7 verwirklicht.

Fall landet beim OGH

Erst- und Berufungsgericht wiesen die Klage ab. Vertragsgegenstand des Maklervertrags sei der Verkauf einer Liegenschaft gewesen. Dieser habe damit eine unbewegliche Sache betroffen, weshalb der Versicherungsfall nicht von Artikel 23 ARB 2018 erfasst werde.

B. wandte sich daraufhin in einer außerordentlichen Revision an den Obersten Gerichtshof. Dieser betont einleitend, dass im vorliegenden Fall Voraussetzung für eine Rechtsschutzdeckung sei, dass der Vertrag im weitesten Sinn eine bewegliche Sache betrifft.

Grundsätzlich würden auch Rechte als beweglich gelten. Entscheidend sei aber nicht die Einordnung eines Rechts als solches, sondern der Vertragsgegenstand, den dieses Recht betrifft.

OGH zur Tätigkeit des Immobilienmaklers

Im vorliegenden Fall sei die Vermittlung eines Kaufvertrags über die Liegenschaft und nicht die Begründung eines Rechts an einer unbeweglichen Sache Gegenstand des Maklervertrags gewesen. Er betrifft damit als realen Leistungsgegenstand des Immobilienmaklers dessen Vertragsleistung.

Die Leistungen des Maklers wiesen zwar einen sachlichen Bezug zu einer unbeweglichen Sache auf, waren aber nicht Hauptgegenstand des Rechtsverhältnisses der Vertragspartner, so der OGH. Der Vertrag betreffe vielmehr die einzelnen Komponenten der vom Makler zu erbringenden Leistungen.

Zu diesen zähle, dass er die potenziellen Vertragspartner zusammenbringt, den Interessenten zum Geschäftsabschluss bewegt, auf seinen Entschluss zumindest einwirkt, das Vertragsanbot schmackhaft macht, fördernde Vorstellungen erweckt und bekräftigt sowie hemmende beseitigt oder entkräftet.

Diese Leistungen seien als bewegliche Sachen zu verstehen; damit werde die Wahrnehmung rechtlicher Interessen aus dem Maklervertrag grundsätzlich von der primären Risikobegrenzung des Artikels 23 ARB 2018 umfasst.

Adäquater Zusammenhang nötig

Der Versicherer mache auch den Risikoausschluss des Artikels 7 ARB 2018 geltend, der unter anderem die Wahrnehmung rechtlicher Interessen in ursächlichem Zusammenhang mit der Veräußerung des Eigentumsrechts an Grundstücken und Gebäuden vom Versicherungsschutz ausnimmt.

Dafür sei es notwendig, dass es einen adäquaten Zusammenhang zwischen dem Rechtsstreit und der Veräußerung gibt. Der Rechtsstreit, für den Deckung gewährt werden soll, müsse also typische Folge der Veräußerung des Eigentumsrechts sein.

Zu diesen typischen Problemen würden insbesondere Streitigkeiten aus der vertraglichen Rechtsbeziehung zwischen dem Versicherungsnehmer und dem Vertragspartner des betreffenden Rechtsgeschäfts über die Erfüllung der jeweiligen Leistungen und dabei aufgetretener Leistungsstörungen zählen.

Risikoausschluss greift

Ein hinreichender Zusammenhang bestehe auch mit der hier behaupteten Verletzung von Sorgfalts- und Aufklärungspflichten in Bezug auf den Kaufgegenstand durch den Immobilienmakler. Diese seien die Grundlage für die behaupteten Ansprüche der Käufer gegen B.

Es sei „geradezu typisch“, dass sich bei Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien des Kaufvertrags, die ihren Grund in einer behaupteten Verletzung von Pflichten des Maklers haben, auch Streitigkeiten aus dem Maklervertrag hinsichtlich dieses behaupteten Fehlverhaltens ergeben.

Ebenso typisch sei, dass es dabei um sich deckende Behauptungen und um hohe Streitwerte geht. Damit stelle ein Rechtsstreit zwischen einem Kaufvertragspartner und dem Immobilienmakler eine typische Folge der Veräußerung des Eigentumsrechts dar

Die von B. beabsichtigte Rechtsverfolgung stehe damit in adäquat-ursächlichem Zusammenhang mit dem Liegenschaftsverkauf, so der OGH. Der Risikoausschluss des Artikels 7 ARB 2018 greift, die Revision wurde zurückgewiesen.