Streit mit Treuhänderin: Greift Bauherrenklausel?

6.10.2026 – Was die behauptete vorzeitige Auszahlung des Treuhanderlags betrifft, habe sich ein typisches Baurisiko verwirklicht, das der Rechtsschutzversicherer nicht decken muss, so der OGH. Die Klärung einer allfälligen Verletzung der vorvertraglichen Aufklärungspflicht stehe aber in keinem Zusammenhang mit einem Baurisiko, es besteht daher Deckungspflicht.

Bild: Tingey Injury Law Firm

Im März 2021 kaufte MMag. S.M. ein zum damaligen Zeitpunkt noch in Errichtung bzw. Umbau befindliches Wohnungseigentumsobjekt. Dafür zahlte er 331.000 Euro an eine Rechtsanwaltsgesellschaft, die den Erwerb der Eigentumswohnung als Treuhänderin abwickelte.

MMag. S.M. wirft der Treuhänderin einen Verstoß gegen das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) vor. Sie habe den Betrag ausbezahlt, bevor die allgemeinen Teile des Hauses fertiggestellt waren und obwohl das zugesagte Kellerabteil nicht übergeben wurde und keine gültige Fertigstellungsanzeige vorlag.

Darüber hinaus sei er auch nicht über die wirtschaftliche Verflechtung zwischen der Verkäuferin und der Treuhänderin informiert worden.

Er will deshalb mit einer Klage, die auf die Wiederauffüllung des Treuhandkontos in Höhe des damaligen Kaufpreises gerichtet ist, gegen die Treuhänderin vorgehen und fordert dafür Deckung durch seinen Rechtsschutzversicherer.

Bedingungslage

MMag. S.M. verfügte über einen Rechtsschutzversicherungsvertrag, vereinbart waren unter anderem die Allgemeinen Bedingungen für die Rechtsschutz-Versicherung (ARB 2003).

Laut Artikel 7.1.9. der ARB 2003 bestand kein Versicherungsschutz für die Wahrnehmung rechtlicher Interessen im Zusammenhang mit der Errichtung oder baubehördlich genehmigungspflichtigen Veränderung von Gebäuden und Gebäudeteilen, der Planung solcher Maßnahmen und der Finanzierung des Bauvorhabens.

Im Allgemeinen Vertrags-Rechtsschutz bestand nach Artikel 22.2.1 Versicherungsschutz für die Wahrnehmung rechtlicher Interessen aus sonstigen schuldrechtlichen Verträgen des Versicherungsnehmers über bewegliche Sachen.

Dies umfasste auch die Geltendmachung und Abwehr von Ansprüchen wegen reiner Vermögensschäden, die aus der Verletzung vertraglicher Pflichten entstehen und über das Erfüllungsinteresse hinausgehen, oder aus der Verletzung vorvertraglicher Pflichten entstehen.

Fall landet beim OGH

Der Rechtsschutzversicherer lehnte eine Deckung ab und berief sich dabei auf den Ausschlussgrund des Artikels 7.1.9 der ARB 2003.

In einer Klage fordert MMag. S.M. Deckung für die Schadenersatzklage sowie die Haftung des Versicherers für Schäden aus der verspäteten Deckungszusage.

Das Erstgericht wies beide Klagebegehren ab, das Berufungsgericht gab der Deckungsklage dagegen mit Teilurteil statt und hob das Urteil des Erstgerichts zum Feststellungsbegehren auf. Der Versicherer wandte sich daraufhin in einer Revision an den Obersten Gerichtshof.

Abwicklung des Kaufvertrags im Vordergrund

Zwischen MMag. S.M. und der Treuhänderin habe ein Treuhandverhältnis bestanden, das neben der Erstellung des Kaufvertrags auch die Zahlungsabwicklung im Zuge des Wohnungseigentumserwerbs unter Wahrung der Interessen beider Vertragspartner umfasste, so der OGH.

Der Vertrag sei nicht allein und unmittelbar auf den Erwerb einer unbeweglichen Sache gerichtet gewesen. Vertragsleistung der Treuhänderin sei es gewesen, insbesondere unter wechselseitiger Interessenwahrung die ordnungsgemäße Auszahlung des Treuhanderlags sicherzustellen.

Zwar habe der Treuhandvertrag einen sachlichen Bezug zu einer unbeweglichen Sache, nämlich der Wohnung gehabt; Gegenstand des Rechtsverhältnisses der Vertragspartner sei aber nicht der Erwerb der Eigentumswohnung, sondern die Abwicklung des Kaufvertrags gewesen.

Vom Vertrags-Rechtsschutz umfasst

Damit betreffe der Treuhandvertrag die einzelnen Komponenten der von der Treuhänderin zu erbringenden Dienstleistungen, die als „bewegliche Sachen“ im Sinne des Artikels 22.2.1 ARB 2003 zu verstehen seien.

Nach Artikel 22.2.1 ARB 2003 sei auch die Geltendmachung von Ansprüchen wegen reiner Vermögensschäden, die aus der Verletzung vorvertraglicher Pflichten entstehen, Gegenstand der Deckung im Allgemeinen Vertragsrechtsschutz.

Die beabsichtigte Rechtsverfolgung gegen die Treuhänderin sei daher sowohl hinsichtlich der Verletzung des Treuhandvertrags als auch der vorvertraglichen Aufklärungspflichtverletzung vom Allgemeinen Vertrags-Rechtsschutz umfasst.

OGH zur Rolle des Versicherungsnehmers

Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts könne die Bauherrenklausel des Artikels 7.1.9 ARB 2003 auch dann greifen, wenn der Kläger nicht selbst Bauherr war, betont der OGH. Der Ausschlusstatbestand stelle nämlich nicht auf die Rolle des Versicherungsnehmers als Bauherr ab.

Er betreffe generell die Wahrnehmung rechtlicher Interessen im Zusammenhang mit der Errichtung oder baubehördlich genehmigungspflichtigen Veränderung unter anderem von Wohnungen, die sich im Eigentum oder Besitz des Versicherungsnehmers befinden oder von ihm erworben werden.

Auseinandersetzungen über die im Rahmen eines Bauvorhabens erbrachten Leistungen könnten nicht nur dann entstehen, wenn der Versicherungsnehmer selbst Bauherr ist, sondern auch, wenn er eine erst zu errichtende oder in Errichtung befindliche Wohnung erwirbt.

Was von der Bauherrenklausel umfasst ist

Zu prüfen sei daher, ob die angestrebte Rechtsverfolgung gegen die Treuhänderin auch von dem Ausschluss umfasst ist.

Nach der Rechtsprechung umfasse die Klausel Auseinandersetzungen des Versicherungsnehmers gegen den Schuldner von Bauleistungen und die Rechtsverteidigung wegen Vergütungsansprüchen des Schuldners von Planungs- und Bauleistungen gegen den Versicherungsnehmer.

Ebenfalls umfasst sei beispielsweise die Unfallgefahr, die regelmäßig mit dem Betrieb von Baustellen einhergeht, oder ein Haftungsprozess gegen einen gerichtlichen Sachverständigen aufgrund eines unrichtigen Sachverständigengutachtens im Zusammenhang mit einem Bauvorhaben.

Zwei unterschiedliche Anspruchsgrundlagen

Im vorliegenden Fall behaupte MMag. S.M. zwei Anspruchsgrundlagen: die Vertragsverletzung wegen der Nichtbeachtung der Bestimmungen des BTVG sowie die Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten bezüglich der wirtschaftlichen Verflechtungen zwischen Verkäuferin und Treuhänderin.

Was die Nichtbeachtung der Bestimmungen des BTVG betrifft, gehe es darum, ob die geschuldeten Bauleistungen vollständig und mängelfrei von der Verkäuferin erbracht wurden, bevor die Treuhänderin den Treuhanderlag ausgezahlt hat.

Damit realisiere sich aber ein typisches Baurisiko, der Ausschlussgrund des Artikels 7.1.9 ARB 2003 sei damit verwirklicht. Was aber die vorvertragliche Aufklärungspflicht betrifft, liege der Ausschlusstatbestand nicht vor, so der OGH.

Es sei allein zu klären, ob MMag. S.M. über die wirtschaftliche Verflechtung informiert wurde und ob eine allfällige Aufklärungspflichtverletzung kausal für den von ihm behaupteten Schaden war; damit würden sich keine Fragen stellen, die das Baurisiko betreffen.

Revision teilweise erfolgreich

Die Rechtsverfolgung gegen die Treuhänderin betreffe auch keine Baufinanzierung, betont der OGH. Ein adäquater Zusammenhang mit einer Baufinanzierung liege nämlich dann vor, wenn es zu typischen Problemen bei Fremdfinanzierungen kommt.

Im vorliegenden Fall stehe aber der Gegenstand der beabsichtigten Rechtsverfolgung in keinem Zusammenhang mit einer Fremdfinanzierung, sondern betreffe einzig vorvertragliche Aufklärungspflichten sowie eine Vertragsverletzung bei der Auszahlung des Treuhanderlags.

Der OGH hat daher das Deckungsbegehren im Umfang der beabsichtigten Geltendmachung der Ansprüche aus der vertragswidrigen vorzeitigen Auszahlung des Treuhanderlags abgewiesen, hinsichtlich der vorvertraglichen Aufklärungspflichtverletzung diesem aber stattgegeben.

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• OGH-Entscheidung 7Ob81/26a vom 18. August 2026
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